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Vor dem Hintergrund der Wohnungsknappheit begrüsst der Schweizerische Städteverband die Klärung von Rechtsbegriffen in Bezug auf Wohnungsmieten, um die Transparenz und Rechtssicherheit für Mietende zu erhöhen. Insbesondere die Definition, ab wann ein Mietzins missbräuchlich ist, bedarf einer demokratischen Legitimierung. Der Städteverband fordert dazu eine parlamentarische und breit abgestützte Auseinandersetzung über den Gesetzesweg.
Es gibt in der Schweiz zu wenig Wohnungen, insbesondere im preisgünstigen Segment. Die starke Nachfrage nach Wohnraum in den Schweizer Städten kann überhöhte Mietzinsen in einem Anbietermarkt zusätzlich begünstigen. Ein Mietzins ist laut Mietrecht dann missbräuchlich, wenn damit ein sogenannter übersetzter Ertrag, also zu viel Gewinn, erzielt wird, oder wenn der Mietzins auf einem offensichtlich übersetzten Kaufpreis beruht. In der Rechtsprechung erfolgt die Überprüfung des Mietzinses über die Brutto- und Nettorendite.
Wichtige Klärung von Rechtsbegriffen
Lange Zeit durfte eine Nettorendite höchsten 0.5 Prozentpunkte über dem jeweiligen Referenzzinssatz liegen. Der Bundesgerichtsentscheid (BGE 147 II 14) vom 26. Oktober 2020 passte den zulässigen Betrag auf 2 Prozentpunkte über dem geltenden hypothekarischen Referenzzinssatz an, solange Letzterer nicht mehr als 2 Prozent beträgt.
Damit wurde die zulässige Nettorendite im Tiefzinsumfeld wesentlich erhöht. Offen gelassen wurde jedoch, wie hoch die zulässige Nettorendite sein darf, wenn der Referenzzinssatz über 2 Prozent steigt.
Die 2023 durch das Parlament angenommene Motion 22.4448 Stefan Engler beauftragte den Bundesrat dann damit, eine Regelung zur zulässigen Nettorendite für Wohn- und Geschäftsliegenschaften vorzulegen, wenn der Referenzzinssatz auf mehr als 2% ansteigen sollte.
Das Eidgenössische Departement für Wirtschaft Bildung und Forschung WBF gab nun Änderungen an der Verordnung in die Vernehmlassung. In ihrer Vernehmlassungsantwort halten die Städte fest, dass eine Klärung der Rechtsprechung wichtig ist, insbesondere in Bezug auf die Definition und Festlegung von Kriterien, die eine missbräuchliche Miete darstellen. Für die Städte steht dabei nebst der Schaffung von Rechtssicherheit die Transparenz für Vermietende und Mietende im Vordergrund.
Demokratische Legitimierung durch den Gesetzesweg fehlt
Der Städteverband kritisiert, dass die Änderungen über den Verordnungsweg geschehen sollen. Denn, in einer so heiklen und so politischen Frage – wie viel Rendite mit einer Miete erzielt werden darf – braucht es eine demokratische Legitimierung und eine breite Diskussion. Es ist zu hoffen, dass in dieser Hinsicht die vielfältigen Stimmen im Vernehmlassungsprozess gehört werden und die Auseinandersetzung nachgeholt wird. Auch das Bundesgericht hatte in seinem Urteil dafür plädiert, dass eine vollständige Neuregelung durch den Gesetzgeber beschlossen werden sollte. In Anbetracht der herrschenden Wohnraumknappheit ist das Ausklammern einer parlamentarischen Einigung befremdend.
Differenzierte Beurteilung durch die Städte
Die verschieden formulierten Einschätzungen der Städte zeigen, wie heikel die Vorlage ist. Sie wird von Städten in grossen Ballungsräumen besonders kritisch beurteilt. Diese lehnen die Änderungen gänzlich ab. Sie sehen aufgrund der Vorlage das Gleichgewicht zwischen Mietenden und der Vermietenden (das Ziel des Mietrechts) aus der Balance zu Ungunsten der Mietenden kippen. Die Mieten, so die Städte, dürften noch mehr ansteigen. Die Änderungen führten somit zu einer weiteren Verschärfung der sowieso schon angespannten städtischen Wohnmärkten.
Kleinere Zentren, die weniger von Wohnungsnot betroffen sind, beurteilen die Umsetzung weniger kritisch. Im Vordergrund stehen für sie die oben erwähnten Schritte zur Rechtssicherheit und zu mehr Transparenz. Zudem sollen die neuen Regelungen gleichzeitig den Schutz vor missbräuchlichen Mieten gewährleisten und Anreize für Investitionen in den Wohnungsbestand setzen. Die Auswirkungen der vorgeschlagenen Änderung auf Investitionstätigkeit, energetische Sanierung sowie die Entwicklung der Wohnkosten gilt es laufend zu beobachten und Änderungen bei Bedarf vorzunehmen.
Forderungen der Städte
Die Vorlage ist für die Städte zentral, da sich insbesondere die Definition der missbräuchlichen Miete auf die städtischen Zentren auswirkt. Während die Städte rechtlichen Klärungsbedarf in Bezug auf das Bundesgerichtsurteil 2020 begrüssen, stellen sie sich gegen eine Ausarbeitung über den Verordnungsweg und fordern eine gesetzliche Ausarbeitung und Debatte. Dabei haben auch die Städte Ideen zur Ausgestaltung, die sie gerne einbringen möchten.